万科新一轮组织调整落脚于商业地产ღღღღ，且启用“万科新人”周轶群ღღღღ。这些动作或反映出黑铁时代ღღღღ，万科对商业地产发展的期待ღღღღ。

　　近年ღღღღ，万科集团开发业务的骨干陆续转战至经营服务业务ღღღღ。万科此番成立商业事业部ღღღღ，原南方区域首席合伙人孙嘉转战这一板块ღღღღ，不仅意味着其旗下商业地产业务的整合提速ღღღღ，也释放出万科商业地产资本化的信号ღღღღ。未来ღღღღ，万科商业会否类似于万科云ღღღღ，被打造成一个脱离于地产开发业务ღღღღ、独立运营和上市的板块？

　　1月14日兴发娱乐ღღღღ，万科内部发布组织调整和人事安排ღღღღ，成立商业事业部ღღღღ，将7大区域的商业业务ღღღღ、印力集团统一并入商业事业部ღღღღ。

　　人事安排方面ღღღღ，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人ღღღღ，丁力业继续担任印力集团董事长ღღღღ，同时兼任商业事业部首席顾问ღღღღ；王海武担任商业事业部核心合伙人ღღღღ。

　　“万科新人”周轶群直接晋升万科总部所在的南方大区区首ღღღღ，打破了万科10年未有从外部引进过经理人直接任区首的惯例ღღღღ。此轮组织架构调整ღღღღ，引发了市场对万科商业地产版图整合及其前景的关注ღღღღ。

　　万科2024年“一号文件”落脚于商业地产ღღღღ，同步启用“万科新人”周轶群ღღღღ，这些手笔似乎超出了外界的预料ღღღღ。

　　公开资料显示ღღღღ，本次出任南方区域首席合伙人的周轶群ღღღღ，现年45岁ღღღღ，在地产行业拥有近20年经验ღღღღ，曾在顺驰地产ღღღღ、路劲地产ღღღღ、仁恒置地和旭辉控股集团等多家房企任职ღღღღ。

　　周轶群在路劲待了8年时间ღღღღ，这期间他曾先后担任路劲地产济南公司常务副总ღღღღ、上海公司总经理等职务ღღღღ。他主导拓展开发的“上海庄园”“上海院子”成为明星项目ღღღღ，受到市场和业内人士高度认可ღღღღ。

　　2014年底ღღღღ，周轶群离开路劲ღღღღ，2015年加入了仁恒地产ღღღღ，并在同年12月出任仁恒上海公司总经理ღღღღ。这段履历也被业内称为周轶群职业生涯的闪光点ღღღღ。据称ღღღღ，周轶群带领仁恒上海公司相继突破了100亿元及200亿元大关本溪棋牌ღღღღ，跻身上海领先房企行列ღღღღ。

　　周轶群在旭辉集团任职时ღღღღ，该公司董事长林中曾评价他“是业内难能可贵的青年才俊ღღღღ，曾打造出许多让同行称赞兴发娱乐ღღღღ、让客户惊艳的明星项目”ღღღღ。2023年11月ღღღღ，周轶群加盟了万科开发经营本部ღღღღ。

　　总的来看ღღღღ，周轶群是妥妥的明星职业经理人ღღღღ，业绩可圈可点ღღღღ，但从他过往职业生涯来看ღღღღ，主要集中在长三角ღღღღ，并无南方区域的工作履历ღღღღ。启用这一“新人”ღღღღ，在万科史上的确罕见ღღღღ。

　　近两年ღღღღ，房地产行业经历了深度调整ღღღღ，传统住宅开发业务的难度有目共睹ღღღღ，万科集团也亟待进一步培育增长曲线ღღღღ。因此ღღღღ，或许正如万科方面所解释的ღღღღ，“开发业务在当前市场严峻挑战下ღღღღ，更需要以‘大江大海’的开放心态ღღღღ，不拘一格用人才”ღღღღ。

　　进一步将万科集团经营数据与其商业地产板块的数据对比ღღღღ，可以发现ღღღღ，万科将注意力转移至商业地产板块ღღღღ，也在情理之中ღღღღ。

　　财报数据显示ღღღღ，截至2023年上半年ღღღღ，万科旗下累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目）ღღღღ，建筑面积1118.3万平方米ღღღღ，较上年同期新增76万平方米ღღღღ，规划和在建商业建筑面积为381.2万平方米ღღღღ。

　　从规模上看ღღღღ，最近三年ღღღღ，商业板块的营业收入占万科总营收的比例不过1%-2%ღღღღ。万科商业目前持有的物业面积与全国最大商业地产开发商万达集团尚无法相提并论ღღღღ，但与行业内以商业地产为标杆的华润置地相比已旗鼓相当ღღღღ。

　　2021年ღღღღ、2022年ღღღღ，万科商业板块的营业收入同比均保持了两位数增长ღღღღ。而2021年到2023上半年ღღღღ，万科A的营业收入分别同比增长8.04%ღღღღ、11.27%ღღღღ、-2.91%ღღღღ，归母净利润分别同比增长-45.75%ღღღღ、0.42%ღღღღ、-19.43%ღღღღ。

　　对比公司负值的营收增速ღღღღ，以及大跌近半的净利润ღღღღ，万科商业地产业务的表现均相对亮眼ღღღღ，也难免被贴上万科“利润蓄水池”的标签ღღღღ。

　　万科此番将供职已近17年的“大将”孙嘉与“新人”周轶群搭档转战商业ღღღღ，折射其有意加强商业板块的资源整合与深耕ღღღღ，体现对商业地产发展的期待ღღღღ。

　　2010年ღღღღ，万科先是在北京本溪棋牌ღღღღ、上海ღღღღ、深圳成立商业地产筹备小组ღღღღ，先行先试ღღღღ，以便总结运营经验ღღღღ，后给予城市公司充分放权ღღღღ。2013年1月ღღღღ，万科在北京正式设立商用地产管理部ღღღღ，并开出第一个商业项目金隅万科广场（后更名为“悦荟万科广场”）本溪棋牌ღღღღ。

　　一方面ღღღღ，按照万科当时的规划ღღღღ，商场陆续做起来ღღღღ，总部再通过观察总结成功案例ღღღღ，进行下一步资产和管理模式的整合ღღღღ。

　　另一方面ღღღღ，万科的商业项目大多是以配套形式出现在各个区域的城市公司中ღღღღ，在整体管控上未形成合力ღღღღ。正如郁亮曾说ღღღღ，万科的住宅专业化道路不会改变ღღღღ，“万科做商业地产ღღღღ，是为了进一步做好住宅而做商业ღღღღ，并不是为商而商”ღღღღ。

　　这一背景之下ღღღღ，万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的ღღღღ，有独立的核算体系ღღღღ、产品定位ღღღღ、考核权属ღღღღ，经营并无统一模式ღღღღ。万科商业项目的数量在迅猛增长的同时ღღღღ，整合难度也因此加大ღღღღ。

　　2016年8月ღღღღ，万科通过成立投资基金ღღღღ，以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权ღღღღ，将后者纳入麾下ღღღღ。

　　在收购印力之后ღღღღ，万科集团旗下商业地产的体量ღღღღ、影响力得以进一步提升兴发娱乐ღღღღ。对万科而言ღღღღ，收购印力的意义之一在于ღღღღ，这为其整而不合的商业地产业务提供了另一种可能性ღღღღ。

　　此后多年ღღღღ，万科商业与印力集团的管理团队在部分业务上进行整合ღღღღ，主要在于项目兴发娱乐ღღღღ、人员兴发娱乐ღღღღ、财务ღღღღ、管理机制等方面ღღღღ。

　　经过近年的整合ღღღღ，印力已成为万科商业地产最重要的平台ღღღღ。不过本溪棋牌ღღღღ，印力目前仍为万科的非并表单位ღღღღ，财报上属于“长期股权投资”ღღღღ，所产生的收益也是“投资收益”本溪棋牌ღღღღ。而此次将7大区域的商业业务ღღღღ、印力集团统一并入商业事业部ღღღღ，标志着万科商业大盘子走向“并线”ღღღღ。

　　公司架构层面的这一系列调整ღღღღ，或反映出万科借助REITs业务爆发的契机ღღღღ，推动旗下商业板块的整合迈出了又一关键步伐ღღღღ。

　　2023年10月20日ღღღღ，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》ღღღღ，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施ღღღღ，自发布之日起施行ღღღღ。国内消费类基础设施REITs试点取得关键突破ღღღღ。

　　仅不到一周时间ღღღღ，首批4只消费基础设施REITs均获批ღღღღ，中金印力消费基础设施REIT成为其中之一ღღღღ，其底层资产为杭州西溪印象城ღღღღ。后者是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心ღღღღ，估值39.59亿元ღღღღ。2023年10月26日ღღღღ，这只REIT被深交所正式受理ღღღღ，目前已获得证监会准许注册ღღღღ。

　　众所周知ღღღღ，公募REITs是商业地产循环最后也是最关键的一步ღღღღ。业内人士认为ღღღღ，印力REIT发行更多意义在于盘活商业资产ღღღღ、减轻后续投资压力ღღღღ，而非获得资金帮补万科流动性压力ღღღღ；或者说从“算总账”角度出发ღღღღ，在“开发ღღღღ、经营服务并重”的背景下ღღღღ，总归是万科系归拢了现金——这或许正是整合印力的潜在意义ღღღღ。

　　万科官方表示ღღღღ，“消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇ღღღღ，通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量ღღღღ，以更好地抓住商业业务发展机会”ღღღღ。对于“城市配套服务商”ღღღღ，万科的一个重要能力显然应是商业和存量资产的运营ღღღღ。

　　往前追溯发现ღღღღ，早在2015年5月ღღღღ，郁亮即首次抛出“万亿市值”目标——将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团ღღღღ，后又明确了五大创新业务ღღღღ。按照当时的规划ღღღღ，其五大新业务包括物业服务ღღღღ、公寓业务ღღღღ、物流地产本溪棋牌ღღღღ、教育产业和海外业务ღღღღ。

　　2021年ღღღღ，集团总裁祝九胜亲自兼任长租公寓业务的首席合伙人ღღღღ。截至2023年6月ღღღღ，万科方面宣布ღღღღ，万科泊寓已实现单月利润连续回正ღღღღ，9月份实现了累计权益净利润回正ღღღღ，2023年内有望实现整体盈利ღღღღ。

　　万科集团原副总裁朱保全从开发业务转入物业线ღღღღ，以十年耕耘ღღღღ，将传统物业升级为空间科技服务商ღღღღ，找到了物业服务的新增长曲线在港交所上市ღღღღ，总市值一度超过600亿元ღღღღ，成为当年港股上市最大IPOღღღღ。

　　而万科原首席运营官张旭于2020年出任物流事业部首席执行官ღღღღ，万纬物流如今已成为国内领先的综合物流解决方案服务商兴发娱乐ღღღღ。

　　作为万科集团较早开始探索经营性业务的前线管理者之一ღღღღ，孙嘉在上海任职期间ღღღღ，就开发和运营了多个商业综合体ღღღღ。同时ღღღღ，孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验ღღღღ，与多个投资基金ღღღღ、国有企业有过成功的合作ღღღღ。

　　因此ღღღღ，万科成立商业事业部ღღღღ，将商业业务ღღღღ、印力集团并入其中ღღღღ，交由原南方区域首席合伙人孙嘉带领ღღღღ，或意味着ღღღღ，万科商业板块将仿效复制五大创新业务的发展路径ღღღღ，其整合正在提速ღღღღ。进一步说ღღღღ，万科在商业地产的新动作ღღღღ，或释放出这一业务模块资本化的信号ღღღღ。

　　未来ღღღღ，万科商业会否类似于万科物业ღღღღ，基于印力集团ღღღღ，打造出一个脱离于地产业务ღღღღ、独立运营和上市的平台？值得关注ღღღღ。

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