纵观近几年ღ✿◈，中国的商业地产正在经历剧变的洗牌ღ✿◈，一些全新的业态在迅速崛起ღ✿◈，从新零售到新消费ღ✿◈，从体验经济到国潮崛起ღ✿◈，一波一波的新浪潮正在持续“刷新”着整个行业ღ✿◈。

　　12月19日ღ✿◈，独角Mall《论道2022——新消费浪潮下的商业地产变局》线下私享会成功举办ღ✿◈，四位嘉宾ღ✿◈：idl香港意汇商业设计董事长欧镇江ღ✿◈、K11技术创新部副总经理毛翼翔ღ✿◈、锐峰资本创始合伙人许家伟ღ✿◈、上海谢谢锅餐饮管理有限公司副总裁邹汇,分别从设计ღ✿◈、商场数字化转型ღ✿◈、资本洞察ღ✿◈、品牌创新等视角ღ✿◈，带来了精彩观点ღ✿◈。（后续独角Mall将持续分享各位嘉宾的观点）

　　作为一家新锐的商业地产媒体ღ✿◈，独角Mall聚焦全国优质购物中心&品牌ღ✿◈，致力于传播行业前沿资讯ღ✿◈、洞察行业趋势ღ✿◈。

　　私享会上ღ✿◈，独角Mall副总经理&副总编——朱公子做了主题分享《论道2022——中国商业地产十大趋势预判》ღ✿◈：

　　朱公子ღ✿◈：感谢大家ღ✿◈，在座各位有很多是从第一期的小圆桌饭局到第二次的线下沙龙再到今天ღ✿◈，一直都在ღ✿◈，感谢大家的支持ღ✿◈。

　　今天分享之前我也看了去年做的趋势预判ღ✿◈，去年是第一次做ღ✿◈，结果没想到十个说中了六七个兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈，包括国货崛起以及购物中心的数字化以及奢侈品加码中国市场的观点ღ✿◈。前面的两位嘉宾是商业地产业内的前辈ღ✿◈，讲的是专业领域ღ✿◈，我今天的分享会从第三方媒体ღ✿◈、行业观察的角度ღ✿◈，来讲讲我们自己对于明年商业地产的一些思考……

　　实际上ღ✿◈，现在讲消费升级ღ✿◈，在我看来也并不是一个全面的消费升级ღ✿◈，只是一个结构性的消费升级ღ✿◈，有一部分的人富起来了ღ✿◈，但是疫情对于底层的影响还是蛮严峻的ღ✿◈。

　　国家统计局公布的ღ✿◈：11月全国城镇调查失业率5.0%ღ✿◈。政府明年的工作报告也提出的重点之一就是要稳就业ღ✿◈。对于大多数百姓来说ღ✿◈，只有就业稳定了ღ✿◈，才敢拿钱出来消费ღ✿◈。

　　从这个图片可以看到ღ✿◈，自从疫情之后ღ✿◈，整个消费市场受影响很大ღ✿◈。1—11月份宠妃易孕系统ღ✿◈，社会消费品零售总额399554亿元ღ✿◈，同比增长13.7%ღ✿◈，比2019年1—11月份增长8.2%ღ✿◈。从增速来看ღ✿◈，远低于疫情前的水平ღ✿◈。（2019年社会消费品零售总额增长8.0%ღ✿◈，2018年9%ღ✿◈。）

　　今年11月30日ღ✿◈，中国银行研究院发布《2022年经济金融展望报告》ღ✿◈，预计2022年中国GDP增长只有5%左右ღ✿◈。疫情前（2019年前）这个数据都是6%以上ღ✿◈。

　　所以ღ✿◈，政府日前召开的2021年中央经济工作会议兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈， 明年的经济工作重点是稳增长ღ✿◈，其次才是扩大内需ღ✿◈。

　　今年大家关注得比较高的话题是各大房企“暴雷”ღ✿◈，我这里用的是流动性危机ღ✿◈，怕太敏感了ღ✿◈。那么这个事情会给商业地产带来什么影响？我个人看来ღ✿◈，房企流动性危机可能是商业地产加速布局的机会ღ✿◈。

　　像今年港企在内地拿地的频率比较高ღ✿◈，包括像华润宠妃易孕系统ღ✿◈、万科这些过去几年没有冲得那么猛的头部房企ღ✿◈，今年也在加速布局ღ✿◈。

　　2ღ✿◈、整个房地产行业资金和人才会加速向商业地产转移ღ✿◈。今天在座的甲方朋友比较多ღ✿◈，相信大家最大的感受就是公司愿意给商业部门花钱了ღ✿◈。以前我不少做商业的朋友都跟我开玩笑ღ✿◈，“我们商业做活动ღ✿◈，都得问地产部要钱ღ✿◈，他们好像是我们的甲方ღ✿◈。”但现在整个情况会好转ღ✿◈。

　　3ღ✿◈、房企流动性危机后ღ✿◈，政府的土地出让也会更加谨慎ღ✿◈，会更加看重长期主义ღ✿◈。传统只会盖楼卖房的开发商很难拿到地了ღ✿◈。包括这两年SKP加速扩张ღ✿◈，也跟整个大环境有关ღ✿◈，很多都是政府规划引入的ღ✿◈、给的位置都很好ღ✿◈。

　　相信大家共同感受比较深的是ღ✿◈：一线城市商业“内卷”ღ✿◈。一线城市的商业地产开发已经到了相对饱和的阶段ღ✿◈，增量没那么多了ღ✿◈，大部分是存ღ✿◈，所以对于在运营的购物中心都有了更高的要求ღ✿◈，甚至会有一些经营不好的ღ✿◈、会变成劣质资产ღ✿◈。

　　大家可能意想不到ღ✿◈，深圳的老牌百货——天虹ღ✿◈，在深圳的存在感相对没有那么强ღ✿◈，但它就靠在三四线布局+转型ღ✿◈，逆袭了ღ✿◈！

　　最近我看到一些数据ღ✿◈：10月份ღ✿◈，天虹在湖南ღ✿◈、江西两区的大店数量突破了100ღ✿◈。今年第三季度ღ✿◈，天虹的财报数据也很亮眼ღ✿◈，在整个行业的利润率普遍下降的情况下ღ✿◈，天虹净利润同比增长了100%多ღ✿◈。

　　天虹转型成功ღ✿◈，关键就是在2015年的时候兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈，做了战略调整——要在三四线城市成为当地龙头ღ✿◈，要积极发展社区生活中心ღ✿◈，相当于他要走下沉路线ღ✿◈，这个转型非常及时ღ✿◈。因为天虹放在深圳ღ✿◈，怎么跟华润比？怎么跟万科ღ✿◈、星河ღ✿◈、益田ღ✿◈、海岸城比？比不了ღ✿◈。

　　未来几年中国城镇化的路径不会变ღ✿◈，城镇化过程中ღ✿◈，三四线也需要一定的商业升级ღ✿◈。这对于商业地产开发运营来说是布局的机会ღ✿◈！

　　这两三年左右的时间ღ✿◈，我们不断去全国各地考察学习ღ✿◈，我个人最大的感受是ღ✿◈，商业地产的迭代比住宅更快ღ✿◈。

　　ღ✿◈，过去传统购物中心是想把所有商品卖给所有人ღ✿◈，但现在新的购物中心是有自己的定位ღ✿◈，把特定的商品和通过一种大家认同的生活方式理念销售给喜欢它并且需要它的人ღ✿◈，是更加精准的ღ✿◈。所以对于商场来说ღ✿◈，在定位以及业态的方面都是需要有一些差异化ღ✿◈、个性化和定制化的东西ღ✿◈。

　　这两年值得关注的趋势尤其是一二线ღ✿◈，生活方式型购物中心以及主题娱乐购物中心是更受欢迎的ღ✿◈。我讲两个重要的案例ღ✿◈，一个是韩国的“THE现代首尔”项目ღ✿◈，今年2月份开的ღ✿◈，它比较大的特色将商场做成了公园ღ✿◈，更多主打生活社交方式概念ღ✿◈，商场里有3000平米的室内森林ღ✿◈，有展览演艺ღ✿◈、室内瀑布兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈、无人商店ღ✿◈、文化体验空间......

　　在里面设置了适合老年人走的跑道ღ✿◈、下围棋的地方ღ✿◈，里面还有乒乓球室ღ✿◈，每天早上七八点的时候兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈，里面有个空间ღ✿◈，会有教练带着老人健身ღ✿◈。

　　感觉这个项目是一线城市改造需要关注的ღ✿◈，因为目前中国人口结构老龄化趋势明显ღ✿◈。未来不排除在中国的北京ღ✿◈、上海也会有这样的项目出现ღ✿◈。

　　疫情之后ღ✿◈，大家就近消费的观念是越来越强的ღ✿◈，消费者对社区商业的依赖程度明显增加ღ✿◈。对于商业地产运营商来说ღ✿◈，小而美的项目ღ✿◈，投入成本也更小ღ✿◈。国内的社区零售市场规模庞大ღ✿◈。天风证券数据显示ღ✿◈，

　　在欧美国家ღ✿◈，社区商业已占社会商业总支出的60%以上ღ✿◈。而在中国ღ✿◈，目前整体水平不足30%ღ✿◈。上升的空间还很大ღ✿◈。

　　未来一线城市的社区商业可能要做的是ღ✿◈，怎么精准把这些社区服务能够做到的东西搬到MALL里ღ✿◈，顺便再做一些商品销售ღ✿◈。

　　现在做商业都讲求流量ღ✿◈，在目前的互联网环境下ღ✿◈，流量本质上就是注意力经济ღ✿◈。 大家刷手机的都知道ღ✿◈，目前抖音宠妃易孕系统ღ✿◈、快手ღ✿◈、B站ღ✿◈、微博ღ✿◈、小红书ღ✿◈、大众点评等社交平台几乎已经占据了年轻人大部分的空闲时间ღ✿◈。

　　购物中心运营方面更加关注私域流量了ღ✿◈。比如ღ✿◈，华润的万象城ღ✿◈，几乎每个项目都有自己的客服号以及会员群ღ✿◈；比如K11ღ✿◈、广州天河城也开始建自己的社群......

　　2022年可能还有更多的购物中心会加码这一块ღ✿◈，你会切实感受到你的粉丝ღ✿◈、人群ღ✿◈，掌握在自己手里的时候ღ✿◈，总比去投几千块钱或者几万块钱的并且不确定效果的广告要好得多ღ✿◈。

　　今年下半年元宇宙的概念很火ღ✿◈。自从facebok改名要进军元宇宙之后ღ✿◈，引起了市场的一系列反应ღ✿◈。元宇宙到底是什么？我查了一下ღ✿◈，简单来说就是通过数字技术构建起来的虚拟现实世界ღ✿◈。元宇宙还有八个要素ღ✿◈：身份ღ✿◈、朋友ღ✿◈、沉浸感ღ✿◈、低延迟ღ✿◈、多元化ღ✿◈、随地ღ✿◈、经济系统宠妃易孕系统ღ✿◈、文明ღ✿◈。未来人们可以自由地穿梭在现实与虚拟的两个世界中ღ✿◈，沉浸式的体验ღ✿◈。

　　不过目前来看宠妃易孕系统ღ✿◈，元宇宙倡导的现实生活方式可能没那么快到来ღ✿◈，因为元宇宙的技术壁垒比较高ღ✿◈，包括设备硬件ღ✿◈、网络ღ✿◈。它更多可以运用在场景营销ღ✿◈、创意营销ღ✿◈。

　　目前很多奢侈品都纷纷进军元宇宙ღ✿◈，推出自己的数字化形象ღ✿◈；必胜客也推出了他们元宇宙的产品ღ✿◈。未来可能购物中心也要构建自己的元宇宙IPღ✿◈、元宇宙世界ღ✿◈。把元宇宙的场景介入到购物中心中ღ✿◈。

　　目前线上流量整体比较饱和ღ✿◈，商家的营销成本越来越高ღ✿◈，可能淘宝之前刷个单只要几块钱ღ✿◈，现在要50~100ღ✿◈。 我们看到ღ✿◈，今年越来多的电商品牌开始在线下开店ღ✿◈，比如ღ✿◈：蕉内ღ✿◈、比如三顿半咖啡ღ✿◈、比如永璞咖啡ღ✿◈。

　　为什么优衣库在每个城市的店都要建那么大的门店ღ✿◈，就是希望消费者来到店里ღ✿◈，能够体验到品牌非常细致的产品ღ✿◈，以及服务ღ✿◈，建立种程度ღ✿◈。目前“超级体验时代”正在到来ღ✿◈。

　　2022年ღ✿◈、包括未来ღ✿◈，更多的电商品牌会往线下走ღ✿◈，这对招商朋友来说是很值得关注的点ღ✿◈，这也是未来商场品牌差异化突围的一个机会ღ✿◈。你就去看京东ღ✿◈、淘宝的榜单ღ✿◈，看哪个品牌在细分领域的排名非常好ღ✿◈，你去跟他聊ღ✿◈，看有没有可能来到线下开店ღ✿◈，这样首店就来了ღ✿◈，不一定要找国外的ღ✿◈。

　　未来奢侈品和国外的消费品加码中国的势头不会变ღ✿◈。今年以来ღ✿◈，国外奢侈品都在往国内走ღ✿◈，包括LVღ✿◈、GUCCI在很多城市开了二店ღ✿◈；深圳湾万象城今年基本集齐了五大件ღ✿◈，深圳首家香奈儿精品店将于12月27日开业ღ✿◈。

　　虽然刚开始聊的是明年行情不确定ღ✿◈，但是长远来看ღ✿◈，中国将成为全球最大的消费市场ღ✿◈，预计到2025年ღ✿◈，整个社会消费品零售总额有望达到55万亿到60万亿ღ✿◈，2020年这个数据约39亿元ღ✿◈。也就是说未来5年ღ✿◈，中国消费品市场还有将近1.5倍的增长ღ✿◈。

　　近几年有越来越的设计师品牌以及高端消费品牌走出中国ღ✿◈，走上纽约时装周ღ✿◈。包括中国的原创品牌端木良锦ღ✿◈，在国外也非常受关注ღ✿◈。

　　未来ღ✿◈，随着这一轮消费升级之后ღ✿◈，中国对外会更多输出我们的文化和品牌ღ✿◈。其实日本的茑屋书店ღ✿◈、无印良品ღ✿◈、优衣库最早都是日本本土的品牌ღ✿◈，后面才慢慢向外输出ღ✿◈，我们现在处在的阶段就是跟当时的日本比较像ღ✿◈。长远来看ღ✿◈，未来中国也会有这样的品牌向世界输出ღ✿◈。商业地产兴发娱乐-APP官方下载ღ✿◈。兴发娱乐亚洲第一ღ✿◈，兴发娱乐187官网ღ✿◈，兴发娱乐APP地产开发ღ✿◈。兴发·娱乐187(中国)官方网站ღ✿◈，